日本房產為什么值得投資？

根據(jù)投資機構的《JAPAN投資者意識調查》，海外投資者評選的亞太地區(qū)最具吸引力城市排行榜上，東京連續(xù)三年位居第一，大阪排在第十位。

從房地產價格指數(shù)類型來看，其特點是近年來公寓價格大幅上漲。

由于近年來房地產價格的上漲，公寓價格也隨之飆升，許多人購買公寓是為了投資；最有上漲潛力的是公寓，地段好的公寓被很多投資者所青睞。

二手公寓，上漲趨勢從2022年5月開始至今仍在繼續(xù)，并且有持續(xù)上漲的趨勢。

根據(jù)對三大都市圈（東京圈、大阪圈、名古屋圈）的觀察，不論是全用途地、住宅地還是商業(yè)地，其增幅都較去年有顯著提高。

全用途地增幅為+2.1％，住宅地增幅為+1.7％，商業(yè)地增幅為+2.9％（去年為-1.3％）。

特別是在住宅地方面，其增長超過了08年的金融危機前的迷你泡沫時期，以及沒有新冠疫情影響的20年。

不僅城市中心地區(qū)，隨著生活方式的變化和需求多樣化，郊區(qū)的地價也出現(xiàn)了明顯上漲。

一些地區(qū)在日本國內外的旅游需求旺盛或正在進行再開發(fā)的地區(qū)的地價上漲現(xiàn)象更加顯著。

可以看下疫情之前的赴日本旅游的數(shù)據(jù)：

華人在日本的三次買房浪潮

第一次是2014年日本調整消費稅前。

消費稅率由5%增加到8%。這刺激了部分民眾在增稅前購入房地產。而為了拉攏更多的客戶，各大銀行也開始了利率之爭，相繼下調房貸利率。

尤其是在調整消費稅前的最后三個月，

“買房就像買菜一樣，每天都在簽約，每天都在做合同?！?/span>

第二次是2015年日元兌人民幣匯率破5。

不同于此前的購房熱潮由日本全國的推動，這次熱潮主要是來自中國的購房者，大量的中國投資客利用日元貶值帶來的差價買房，但熱潮比第一次高峰稍遜一籌。

第三次浪潮始于2022年3月，日元兌人民幣匯率第二次破5。

2022年3月以來，美國的通貨膨脹嚴重，美聯(lián)儲加息，相反日本央行仍在進一步放寬貨幣政策，美日息差擴大，日元持續(xù)貶值趨勢。

這被認為是全球購買日本房產的較好時機。

日本房價雖然有所上漲但浮動不大，整體的凈收益比貶值之前大概下降了0.2%～0.3%，但在匯率整體貶值30%的前提下，完全可以補足凈收益率的下降幅度。

東京23區(qū)8月份住宅樓租金再創(chuàng)歷史新高

日本房地產調查公司東京KANTEI發(fā)布的8月住宅樓租金的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，引起了社會的廣泛關注，數(shù)據(jù)顯示，東京23區(qū)8月份的住宅樓租金為每平方米4266日元，約合人民幣210.73元，比創(chuàng)出歷史最高記錄的7月還上漲了2.3％。

這組統(tǒng)計數(shù)據(jù)不僅反映出了東京房地產市場的熱度，還折射出由于住宅價格的高漲，東京都中心區(qū)域的租房傾向十分強烈，并且隨著秋季工作調動期的來臨，租房需求激增，導致租金上漲。其中需要注意的是，住宅樓的租金是由房東設定的。本項調查以家庭類型住宅為對象，不包括專有面積不滿30平方米的住宅、辦公樓、店鋪用房。

東京圈（東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣）的租金比上月上漲1.7％，達到每平米3578日元（約合人民幣176.74元）。東京都整體的住宅樓租金上漲2.2％，達到每平米4133日元（約合人民幣204.15元）。埼玉縣上漲0.6％，達到每平米2011日元（約合人民幣99.34元）。另一方面，神奈川縣下降0.8％，降至每平米2508日元（約合人民幣123.88元）。千葉縣下降0.3％，降至每平米1960日元（約合人民幣96.82元）。

值得一提的是，在東京都中心區(qū)域，投資購房的動向十分活躍。這些投資用房產不斷流入租房市場。房東借助租房熱潮的東風提高了租金。東京KANTEI的主任研究員高橋雅之表示，“下半年東京都中心區(qū)域的租金可能仍會保持堅挺”。

其實，東京都作為日本的首都，其中心區(qū)域一直以來都是租房的熱門選擇。東京作為日本的政治經濟和文化中心，有著大量的工作就業(yè)機會的同時也有著便捷的交通系統(tǒng)和豐富的文化娛樂設施，無論是工作、生活還是旅游，都非常適宜，所以人們都聚集在了東京，促使租房需求增加和租金的上漲，同時，這些因素也使得投資者將目光放在了東京的房地產市場。

其次，因為受到學校、工作等季節(jié)性因素的互相作用，秋季通常是日本的工作調動的高峰期，日本的學年通常從春季開始，秋季結束，所以很多學生需要升級到新的學年或者進入新的學校，這可能導致他們的家庭需要在秋季進行搬遷。

而對于上班族來說，很多日企在財政年度結束后會重新評估其業(yè)務需求，并決定是否需要招聘新員工或者進行內部調動。所以在工作以及生活變化的影響下，許多人可能會在秋季進行搬遷，尋找新的住房，這就導致了租房市場的需求增加。

另外需要注意的是，近畿圈的住宅樓租金比上月下降了0.5%，降至每平方米2190日元（約合人民幣108.18元），而中部圈的租金下降了1.0%，降至1951日元（約合人民幣96.37元）。這些地區(qū)的租金走勢相對穩(wěn)定，與東京地區(qū)的高漲形成鮮明對比。

從數(shù)據(jù)中可以直觀看出東京住宅樓市場的活躍，不僅吸引了租房需求者，也吸引了投資者的關注。而且不同地區(qū)的租金走勢也反映了地區(qū)性差異，但整體來看，東京都中心區(qū)域的投資熱潮和租房需求的增加，推動了租金的上漲。

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